주택임대차보호법

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[목차]

개요

||제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.||

{{{+1 住宅賃貸借保護法}}}

일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로써, 이를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.

* 임대차기간의 보장
* 차임이나 보증금의 증액의 제한
* 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
* 대항력의 부여
* 보증금의 우선변제권 인정
* 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례

그 밖에, 주택임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다(제13조)...라고 되어 있으나, 이 규정은 실무상 사문화되어 있다. 주택임대차보호법대로라면, 임대차보증금반환 사건은 소액사건이 아니더라도 이유기재도 생략하고 즉일선고를 할 수 있지만, 실제로는 그렇게까지 무지막지하게 재판을 하는 판사는 없다.

일반인에게나 법률가에게나 매우 중요한 법률이다. 특히 변호사에게는 열심히 공부해 두면 공부한 보람을 만끽(?)할 수 있는 대표적인 법률이기도 하다.

상가건물 임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.

적용 범위

||제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

제12조(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.|| 1. 주택의 일부이건,전부이건 상관없이 적용된다. 2. 주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용할 경우에도 적용된다.[* 1층을 가게로 하고 2층을 주거용으로 사용하는 등] 3. 미등기/무허가 저택에도 적용된다.(일시사용 임대차는 적용되지 않는다.)

내용

주택임대차표준계약서

2016년 11월 30일부터는, 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 서식을 정하여 권고하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다(제30조).

법무부에서 만든 주택임대차표준계약서 서식은 [사이트] 참조.

임대차기간 및 계약의 갱신

||제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.||

||제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.[* 임대인이 계약을 미루다가 계약기간이 얼마 안 남았을 때 임차인에게 불리한 계약을 강요하는 것을 막기 위한 조항이다.] ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.||

차임이나 보증금의 증액의 제한

||제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.|| 이에 따라 현재, 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1(즉, 5%)의 금액을 초과하지 못하며(시행령 제7조 제1항), 이러한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(같은 조 제2항).

이것은 일종의 형성권으로써 계약기간 중 증액요구를 말한다.

주의할 것은, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결).

임차인이 이러한 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다(제10조의2).

월차임 전환 시 산정률의 제한

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다(법 제7조의2, 영 제9조).

* 연 10%
* 한국은행 기준금리+연 3.5%[* 2016년 11월 29일 이전에는 '한국은행 기준금리×4'였다.]

임차인이 이러한 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다(제10조의2).

대항력 등

||제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.|| 제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리이다.[* 원래 임차권은 채권이므로 제 3자에게는 주장할 수 없고 등기를 해야만 물권화되어 제 3자에게도 주장할 수 있다. 그렇긴 한데 제정신 가진 집주인이라면 절대 안해준다는게 문제. 주택임대차보호법에 대항력 요건이 생긴 이유가 이때문이다.][* 예를 들어 A라는 사람이 B에게 보증금을 주고 집을 임대한 경우 B가 C에게 집을 팔았다면 A는 B한테만 보증금을 돌려받을 수 있다. 하지만 A가 대항력을 갖추었다면 A는 C로부터 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 된다.] 다음과 같은 대항 요건을 갖춰야한다. 1. 주택의 인도(입주) 2. 주민등록(거주지 등록) 위의 두 가지를 갖춘다면 다음날부터 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제3조)[* 그래서 임대차 계약은 은행 영업 시간을 종료되는 오후 늦게 하는 것이 보통이다. 임대차 계약을 한 뒤 바로 은행에 가서 집을 담보로 저당권을 설정하기라도 하면 자칫 잘못하면 임차인은 보증금을 날릴 수도 있기 때문.]

다음 경우에는 임차인과 입주자가 다르지만 입주자가 실질적으로 임차인이므로 대항력을 인정한다(제3조 제2항, 제3항).

* 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사나 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사. 영 제2조)이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때
* 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때(만일, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력 발생)

대항력이 없는 주택임대차였다고 하더라도, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력을 취득한다(제3조의3 제5항 본문). 다만, 실무상 그런 경우는 드물며, 주택임차권등기명령을 신청하기 전에 대항력을 갖춰 두는 것이 일반이다.

이와 관련하여, 매매의 목적물이 대항력 있는 주택임대차의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있다(제3조 제5항, 제6항).

{{{#green 제3조 제4항에 관해서는 헌법소원이 제기된 바 있으나, 헌법재판소는 이 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 보았다(헌재 2017. 8. 31. 2016헌바146 결정)}}}.

우선변제권

||제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.|| 제 3자에게 대항력을 갖춘 임차인이더라도 이를 민사집행법상의 경매나 국세기본법상의 공매 등에서 배당권자로서 우선변제권을 받으려면 필요적으로 확정일자를 부여받아야 한다. 간혹 확정일자까지 받아야 대항력이 발생한다고 착각하는 경우들이 있지만 주택임대차보호법상 대항력은 위에서 설명한 바와 같이 주택의 인도와 전입신고만 하면 충분하다(주택임대차보호법 제3조). 전세권을 설정하기에는 임대인이 꺼리는 경우가 많아 경제적 약자인 임차인이 전세권 등기를 요구하기 어려운 경우가 많아서 주로 확정일자를 받아 놓는다. 입주와 주민등록을 마친 임차인이 확정일자를 받으면 등기된 것과 마찬가지로 후순위 등기자보다 우선 변제받을 수 있다. 확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증 사무소에서 확정일자를 찍어주는 방법, 그리고 법원,등기소,읍,면,동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법이 있다. 요금은 매우 싼 편으로 몇 백원[* 법원 등기과 및 등기소를 기준으로는 6백원(2015년 기준)]밖에 안되니 꼭 받도록 하자. 전입신고를 하는 김에 계약서 갖고 가서 받으면 편리하다.[* 드문 예이기는 하지만, 민법에 따른 주택임대차등기를 마친 때에도 마찬가지로 우선변제권이 유지된다(제3조의4).] 확정일자 부여에 관해서는 임대차계약서에의 확정일자 부여 참조.

보증금을 반환받지 못하였는데 이사를 가야 할 경우 우선변제권이 유지될 수 없어('주택의 인도'와 '주민등록'이 요건이므로) 대략 난감하게 된다. 이런 경우를 위하여 임차권등기명령 제도가 마련되어 있다(제3조의3). 즉, 법원에 '내가 이러이러한 임차인이고 임대차가 종료했는데 보증금을 아직 못 받았습니다'라고 관할 법원에 신청하면, 법원에서 주택임차권등기를 촉탁해 주는데, 이 등기가 되고 나면 이사를 나가더라도 우선변제권이 유지된다. 상세는 임차권등기명령 문서 참조.

우선변제권이 없는 주택임대차였다고 하더라도, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 우선변제권을 취득한다(제3조의3 제5항 본문).

||제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.|| 마찬가지로 경제적 약자를 보호하기 위한 제도로 소위 소액보증금의 최우선변제권이라는 것이 인정되고 있다. 소액보증금에 해당하는 범위나 최우선변제권이 인정되는 범위는 지역마다 다르다.

그러한 범위를 따지는 경우에 관해 주의할 점이 있다. 당연히 현행법의 범위에 의하는 것이 아니고, 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자가 있으면, 그 시점에 시행되던 주택임대차보호법 시행령이 정한 범위에 의하게 된다(시행령 부칙 참조).

구체적인 것은, 대법원 인터넷등기소 사이트의 해당 메뉴를 참조하면 편리하다.

이 소액보증금 최우선변제권은 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았더라도 전입신고만으로도 획득할 수 있다.

주택 임차권의 승계

||제9조(주택 임차권의 승계) ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.||

주택임대차분쟁조정

[홈페이지] 파일:external/www.klac.or.kr/housing_process.jpg

2017년 5월 30일부터는 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하는 제도가 시행된다.

이 제도의 개요는 아래와 같다.

* 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택임대차분쟁의 당사자는 해당 주택이 소재하는 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다(제21조 제1항).
* 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
* 임대차 기간에 관한 분쟁
* 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
* 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
* 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁. 다만, 현재 시행령상 조정 대상으로 추가로 규정된 분쟁은 없다.
* 조정위원회의 위원장은 조정신청을 접수하면 피신청인에게 조정신청서를 송달하여야 한다(제22조 제1항 전문).
* 조정신청서를 송달받은 피신청인이 조정에 응하고자 하는 의사를 조정위원회에 통지하면 조정절차가 개시된다(같은 조 제2항).
그러나, 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하거나 조정신청서를 송달받은 날부터 7일 이내에 아무런 의사를 통지하지 아니한 경우에는 조정위원회의 위원장은 신청을 각하한다(제21조 제3항 제5호).
* 조정위원회가 조정안을 작성한 경우에는 그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 한다(제26조 제1항).
* 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 7일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 본다(같은 조 제2항).
* 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정위원회위원장은 조정안의 내용을 조정서로 작성한다(같은 조 제4항 전문). 이 조정서는 집행증서와 마찬가지 효력을 가진다(같은 조 제27조).

주택임대차분쟁조정위원회는 대한법률구조공단에 설치되었으며, 2017년 5월 30일 현재 구체적으로 다음과 같이 설치되어 있다(영 제21조). 고등법원 관할구역과 대체로 대응하지만, 약간은 차이가 있다(인천광역시, 경기도). ||<rowbgcolor=#c0ffee> 해당 지부 || 관할구역 || || 서울중앙지부 ||서울특별시, 강원도|| || 수원지부 ||인천광역시, 경기도|| || 대전지부 ||대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도, 충청남도|| || 대구지부 ||대구광역시, 경상북도|| || 부산지부 ||부산광역시, 울산광역시, 경상남도|| || 광주지부 ||광주광역시, 전라북도, 전라남도, 제주특별자치도||

시험과목 중 주택임대차보호법

* 공인중개사
* 법무사시험
* 법원행정고시
* 법원서기보공개경쟁채용시험
* 행정사시험
* 공무원시험
* 법과 정치(수능)